Das Thema „Baugenehmigung“ spielt beim Immobilienkauf eine nicht unerhebliche Rolle. Grundsätzlich ist bei uns in der Region davon auszugehen, dass alle Baukörper, die stehen, auch genehmigt sein sollten. Es kommt aber vor, dass so genannte Schwarzbauten erst im Laufe vieler Jahre von der Stadt erkannt und angemahnt werden. In der Praxis bezieht sich dies vor allem auf Gebäudeteile, zum Beispiel Garagen, Anbauten, Gartenhäuschen und sehr häufig auf ausgebaute Dachgeschosse. So kann es für dich als Käufer ärgerlich werden, wenn du als Neubesitzer plötzlich mit der Tatsache konfrontiert wirst, dass ein Teil deines Hauses ohne Baugenehmigung errichtet wurde, weil der Vorbesitzer „versäumt“ hatte, diese einzuholen.
Vor dem Gang zum Notar nachforschen, ob das gesamte Gebäude genehmigt ist. Die besten Hinweise liefern Bauakten aus dem Bauaktenarchiv (ggf. liegen dem Verkäufer die Unterlagen auch schon vor). Allerdings sind die Städte nicht dazu verpflichtet, diese Unterlagen zu führen und zu halten. Das heißt, dass das Gebäude genehmigt sein kann, wenn bei der Stadt keine Unterlagen vorliegen – in diesem Fall sollten dem Verkäufer Unterlagen oder Indizien vorliegen, dass alles genehmigt ist. Schwierige Fälle sind dabei Altbauten, die 1940 und früher errichtet worden sind. Hier kann als Indiz die Flurkarte dienen.
Der Blick in den Bebauungsplan ist anfangs hingegen nicht zwingend notwendig. Interessant wird er nur dann, wenn nicht sicher ist, ob das Gebäude genehmigt oder genehmigungsfähig ist, oder ihr frühzeitig prüfen möchtet, ob eure Immobilie baulich erweitert oder verändert werden darf. Aber Achtung: Es gibt nicht für jede Straße und jeden Winkel einer Stadt einen Bebauungsplan. Wenn es einen B-Plan nicht gibt, darf nach §34 BauGB gebaut werden, sofern „sich das Vorhaben in seiner Eigenart der näheren Umgebung einfügt.“ Klartextübersetzung: Es darf gebaut werden, wenn sich das Haus bzw. der Umbau der Nachbarschaft anpasst. Ansonsten könnt ihr das Thema zunächst außer Acht lassen.
Zieht im Zweifel auf jeden Fall einen Fachmann zu Rate, denn das Thema ist extrem umfangreich und erfordert großes Know-how.
Euer
