Wenn ihr euch eure Wunschimmobilie vorstellt, seht ihr wahrscheinlich äußerliche Merkmale vor eurem geistigen Auge: einen bestimmten Baustil, ein schönes Dach, einen Garten. Und natürlich Zimmer: Ihr träumt schon lange von
einer großen Wohnküche mit Kochinsel, einem Wohnzimmer mit Kamin, einem Bad mit Walk-in-Dusche – und einem geräumigen Keller, der Platz für ein kleines Fitnessstudio und viel Stauraum bietet. Mit etwas Glück findet ihr ein
Haus, das euren Wünschen nahekommt. Aber wenn es so ist, lasst euch nicht blenden, denn beim Hauskauf steckt der Teufel im Detail. Und vielleicht entpuppt sich die vermeintliche Traumimmobilie als echter Albtraum, wenn ihr
anfangt, an der Oberfläche zu kratzen. Und das solltet ihr unbedingt tun, sonst kann es nämlich teuer werden.
Baumängel, Beschädigungen, Feuchtigkeit: In den folgenden Blogbeiträgen möchte ich euch für mögliche Problemfelder sensibilisieren, damit ihr nicht die Katze im Sack kauft. Bei welchen Signalen sollten alle Warnglocken
schrillen – und wo besteht eine gute Chance, den Kaufpreis noch weiter zu drücken? Anfangen möchte ich damit am Fundament des Hauses: im Keller.
Bei fast jeder Besichtigung lautet die erste Frage:
„Ist der Keller feucht?“
Und tatsächlich ist die Dichtigkeit der erdberührenden Teile, also der Kelleraußenwand und der Bodenplatte, die Achillesferse eines jeden Hauses. Wasser kann als Grundwasser von unten „hochdrücken“ oder als Sickerwasser und Schichtwasser (stehendes Wasser) seitlich in den Keller eindringen und Schäden verursachen, die nur schwer und kostenintensiv zu beheben sind. Erste Hinweise auf den Zustand des Kellers liefert das Baujahr.
Um euch einen groben Richtwert zu geben, habe ich versucht die Keller in drei Kategorien aufzuteilen (es gibt aber auch regionale Unterschiede):
Altbauten & Fachwerk: Zwischen 1900 und 1950 wurden Häuser häufig entweder ohne jegliche oder nur mit einer natürlichen Abdichtung (zum Beispiel aus Lehm) gebaut, sodass das Mauerwerk direkt am Erdreich anliegt. Diese Keller waren mitunter gewollt feucht, da sie zum Aufbewahren von Lebensmitteln, Weinen oder zum Lagern von Kohle genutzt wurden. Eine gewisse Feuchtigkeit ist hier normal – je nach Region können Keller aus dieser Zeit aber auch völlig trocken sein.
Zwischen 1950 und 1970 wurden horizontale Abdichtungen in Form eines Teer-/ Bitumenanstriches auf das Mauerwerk aufgetragen. Bei den Bodenplatten (aus Beton) fehlt jedoch meistens eine Folien-Abdichtung (hier ist darauf zu achten, dass nur dampfdurchlässige Bodenbeläge verwendet werden). Ab ca. 1970 wurden Keller wannenförmig mit einer „schwarzen Wanne“ abgedichtet. Damit begann auch der Trend, Kellerräume als Wohnfläche (Souterrain) herzurichten.
Ab Mitte 1980 wurden „weiße Wannen“ aus wasserdichtem Beton errichtet. Seit November 2003 sind Bauherren verpflichtet, ihren Keller zum Erdreich hin abzudichten.
Es ist zwar grundsätzlich möglich, Kellerräume älterer Immobilien nachhaltig trockenzulegen, jedoch stehen die Sanierungskosten selten in einem angemessenen Verhältnis zur späteren
Nutzung. Ob und welche Art der Trockenlegung bei einem nassen oder feuchten Keller sinnvoll ist, hängt immer vom jeweiligen Objekt und der zukünftigen Nutzung ab. Wichtig ist aber auch, dass ihr euch hierbei keinesfalls verrückt machen lasst: Manche Keller sind schon seit über 100 Jahren nass bzw. feucht – das Gebäude stürzt dadurch nicht ein!
Es ist demnach ratsam, vorab zu prüfen, ob ein akzeptables Kellerklima mit
Belüftungskonzepten hergestellt werden kann. Sollen die Kellerräume als Hobby- oder
Schlafräume genutzt werden, so kann zum Beispiel die Abdichtung durch eine Horizontalsperre
und durch das Ausschachten und Anbringen einer „schwarzen Wanne“ (Bitumen-
Kunststoffbahnen) erfolgen. Die Kosten hierbei sind jedoch nicht unerheblich und sollten in einem gesunden Verhältnis zur zukünftigen Nutzung des Kellers stehen. Die beste Ausgangssituation hat in der Regel eine Immobilie mit einer weißen Wanne. Zwar kann auch diese beschädigt sein, jedoch kommt dies in der Praxis seltener vor. Eine „weiße Wanne“ gilt allgemein als ein gutes Ausstattungsmerkmal einer Immobilie. Ähnliches gilt aber auch für eine nachträglich angebrachte schwarze Wanne.
Achtet bei der Besichtigung des Kellers auf das Raumklima. Riecht es muffig oder schimmlig? Wie ist die Belüftungssituation? Oft kann das Kellerklima mit einer aktiven oder passiven Belüftung nachhaltig verbessert werden. Gibt es feuchte oder gar nasse Stellen? Falls ja, wo kommen diese her? Häufig sind nasse Stellen auch die Folge eines Schadens an der Wasserleitung oder am Abwasserrohr. Auch ein Gefälle zur Hausmauer ohne funktionierende Drainage hält das Mauerwerk dauerhaft feucht.
Im Sommer den Keller nicht lüften. Durch das Lüften im Sommer werden die Wände noch feuchter, da die warme Luft an den kalten Wänden kondensiert
Euer