Augen auf beim Häuserkauf

Der Keller

Wenn ihr euch eure Wunschimmobilie vorstellt, seht ihr wahrscheinlich äußerliche Merkmale vor eurem geistigen Auge: einen bestimmten Baustil, ein schönes Dach, einen Garten. Und natürlich Zimmer: Ihr träumt schon lange von einer großen Wohnküche mit Kochinsel, einem Wohnzimmer mit Kamin, einem Bad mit Walk-in-Dusche – und einem geräumigen Keller, der Platz für ein kleines Fitnessstudio und viel Stauraum bietet. Mit etwas Glück findet ihr ein Haus, das euren Wünschen nahekommt. Aber wenn es so ist, lasst euch nicht blenden, denn beim Hauskauf steckt der Teufel im Detail. Und vielleicht entpuppt sich die vermeintliche Traumimmobilie als echter Albtraum, wenn ihr anfangt, an der Oberfläche zu kratzen. Und das solltet ihr unbedingt tun, sonst kann es nämlich teuer werden.

Baumängel, Beschädigungen, Feuchtigkeit: In den folgenden Blogbeiträgen möchte ich euch für mögliche Problemfelder sensibilisieren, damit ihr nicht die Katze im Sack kauft. Bei welchen Signalen sollten alle Warnglocken schrillen – und wo besteht eine gute Chance, den Kaufpreis noch weiter zu drücken? Anfangen möchte ich damit am Fundament des Hauses: im Keller.

Altbauten & Fachwerk: Zwischen 1900 und 1950 wurden Häuser häufig entweder ohne jegliche oder nur mit einer natürlichen Abdichtung (zum Beispiel aus Lehm) gebaut, sodass das Mauerwerk direkt am Erdreich anliegt. Diese Keller waren mitunter gewollt feucht, da sie zum Aufbewahren von Lebensmitteln, Weinen oder zum Lagern von Kohle genutzt wurden. Eine gewisse Feuchtigkeit ist hier normal – je nach Region können Keller aus dieser Zeit aber auch völlig trocken sein.

Zwischen 1950 und 1970 wurden horizontale Abdichtungen in Form eines Teer-/ Bitumenanstriches auf das Mauerwerk aufgetragen. Bei den Bodenplatten (aus Beton) fehlt jedoch meistens eine Folien-Abdichtung (hier ist darauf zu achten, dass nur dampfdurchlässige Bodenbeläge verwendet werden). Ab ca. 1970 wurden Keller wannenförmig mit einer „schwarzen Wanne“ abgedichtet. Damit begann auch der Trend, Kellerräume als Wohnfläche (Souterrain) herzurichten.

Eine Trockenlegung ist teuer – und kein Muss!

Es ist zwar grundsätzlich möglich, Kellerräume älterer Immobilien nachhaltig trockenzulegen, jedoch stehen die Sanierungskosten selten in einem angemessenen Verhältnis zur späteren Nutzung. Ob und welche Art der Trockenlegung bei einem nassen oder feuchten Keller sinnvoll ist, hängt immer vom jeweiligen Objekt und der zukünftigen Nutzung ab. Wichtig ist aber auch, dass ihr euch hierbei keinesfalls verrückt machen lasst: Manche Keller sind schon seit über 100 Jahren nass bzw. feucht – das Gebäude stürzt dadurch nicht ein!

Es ist demnach ratsam, vorab zu prüfen, ob ein akzeptables Kellerklima mit Belüftungskonzepten hergestellt werden kann. Sollen die Kellerräume als Hobby- oder Schlafräume genutzt werden, so kann zum Beispiel die Abdichtung durch eine Horizontalsperre und durch das Ausschachten und Anbringen einer „schwarzen Wanne“ (Bitumen- Kunststoffbahnen) erfolgen. Die Kosten hierbei sind jedoch nicht unerheblich und sollten in einem gesunden Verhältnis zur zukünftigen Nutzung des Kellers stehen. Die beste Ausgangssituation hat in der Regel eine Immobilie mit einer weißen Wanne. Zwar kann auch diese beschädigt sein, jedoch kommt dies in der Praxis seltener vor. Eine „weiße Wanne“ gilt allgemein als ein gutes Ausstattungsmerkmal einer Immobilie. Ähnliches gilt aber auch für eine nachträglich angebrachte schwarze Wanne.