Immobilien Lexikon

In einer Beurkundung liest ein Notar einen von ihm erstellten Kaufvertrag vor, korrigiert diesen wenn nötig und erklärt alle Vertragsinhalte. Der Notar ist verpflichtet keine Partei zu ergreifen und muss beide Parteien neutral behandeln. Eine notarielle Beurkundung ist bei Geschäften mit Immobilien (auch Schiffen und Flugzeugen) gesetzlich vorgeschrieben, da sie dem Schutz des Käufers dient. Dabei richten sich die Kosten nicht nach dem Zeitaufwand, sondern nach dem Kaufpreis der Immobilie. IdR. betragen die Kosten für Gericht / Notar ca. 1,5% vom beurkundeten Kaufpreis.

Unter dem Begriff „Auflassung“ wird die Übertragung, Änderung und Löschung von Eigentumsverhältnissen & –rechten im Grundbuch verstanden. Im Rahmen des Kaufvertrages wird die Auflassung von einem Notar beurkundet. Den eigentlichen Eigentumsübergang bewirkt die Auflassung und Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch in Abteilung 1.

Durch die Auflassungsvormerkung im Grundbuch wird sichergestellt, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an mehrere Personen zeitgleich verkaufen kann oder sonstige Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden. Die Auflassungsvormerkung wird vom Notar beim Grundbuchamt veranlasst. So ist der Käufer bis zur eigentlichen Eintragung in Abt. 1 geschützt.

Die Belastung eines Grundstücks zugunsten eines Eigentümers eines anderen Grundstücks, oder einer anderen Person erfolgt in Form einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch. Dabei wird zwischen dem „dienenden Grundstück“ (das Belastete, Eintragung in Abteilung 2) sowie dem „herrschenden Grundstück“ (Eintragung im Bestandsverzeichnis) unterschieden. Grunddienstbarkeiten bleiben in der Regel bei Veräußerung und Erbschaften bestehen. Typische Beispiele für Grunddienstbarkeiten sind z.B. Wegerecht, Leitungsrecht, Wohnrecht, Nießbrauch, Reallast (siehe Nachfolgend).

Eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist eine Grunddienstbarkeit, die nicht übertragbar ist, da sie sich nur auf eine bestimmte natürliche oder juristische Person bezieht. Diese Form der Dienstbarkeit bleibt bei Veräußerungen und Erbschaften bestehen. Sie endet nur mit dem Tod oder der Zustimmung der begünstigten Person.

Eine Reallast ist das Recht einer bestimmten Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen. Reallasten könnten beispielweise Früchte (Erträge) aus einem Grundstück oder monatliche Beträge (Erträge) aus der Vermietung einer Immobilie sein.

Der Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche Recht, den vollen Nutzen aus einer „fremden“ Sache (hier: Immobilie) zu beziehen. Häufig wird das Recht des Nießbrauchs im Zuge eines Erbes angewendet. Bereits zu Lebzeiten übertragen Eltern, das Eigentum einer Immobilie auf ihre Kinder, behalten sich jedoch bis zum Tode das Nießbrauchrecht (also volle Nutzungsrecht oder volle Mieteinnahmen) an der Immobilie vor.

Als Wohnrecht bezeichnet man die Erlaubnis ein Gebäude oder Teile eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung dauerhaft zu benutzen. Das Recht erlischt mit dem Tod oder der Zustimmung zur Löschung der begünstigten Person.

Das klassische „Wegerecht“ bezeichnet das Recht über ein fremdes Grundstück nur zum Zwecke des Durchganges oder der Durchfahrt zu nutzen.

Das Leitungsrecht bezeichnet das Recht an einem fremden Grundstück eine oder mehrere Leitungen (Versorgung von Strom, Gas, Wasser, usw.) auf dem Grundstück zu verlegen und zu unterhalten. Dieses Recht wird häufig seitens der Stadt oder Stadtwerke zur Versorgung von benachbarten Gebäuden genutzt und bleibt bei Veräußerungen idR immer im Grundbuch bestehen.

Als Beleihungswert ist ein Wert zu verstehen, der während der Beleihungszeit bzw. Laufzeit des Darlehens beim Verkauf der Immobilie jederzeit erzielt werden kann. Damit unterscheidet sich der Beleihungswert vom Verkehrswert (welcher stichtagsbezogen und abhängig von der derzeitigen Marktlage ermittelt wird). Da der ermittelte Beleihungswert der ausreichenden Sicherung einer Finanzierung dient, setzen die Kreditinstitute idR einen Sicherheitsabschlag von rund 20% im Vergleich zum Verkehrswert an.

Bereitstellungszinsen fallen in der Regel ca. 3 Monate nach Unterschrift des Darlehensvertrages an. Dabei fallen Zinsen für ein Darlehen an, obwohl dieses noch nicht in Anspruch genommen wurde (da sich z.B. die Kaufpreiszahlung verzögert, aufgrund nicht rechtzeitiger Räumung). Die Zeit & Zinsen können jedoch variabel mit den Banken vereinbart und verhandelt werden.

Wenn ein Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit abgelöst werden soll (z.B. Immobilie wird aufgrund von Trennung / Berufswechsel verkauft), verlangt die Bank je nach Höhe der Zinskonditionen, Restlaufzeit und Restschuld eine Vorfälligkeitsentschädigung. Dies bedeutet: Die Bank rechnet mit den Zinsen, die sie über eine bestimmte Vertragslaufzeit mit deinem Darlehensvertrag verdient. Wird ein Darlehen früher abgelöst, verdient die Bank nicht die Zinsen, mit denen sie gerechnet hat und verlangt somit die sog. Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Annuität setzt sich aus den Zinsen und der Tilgung zusammen, und stellt die Rate dar, die der Darlehensnehmer der Bank monatlich zu überweisen hat.

Der Kreditnehmer zahlt jedes Jahr eine gleich bleibende Summe an den Darlehensgeber (in monatlichen Raten), bis der Betrag vollständig zurück gezahlt ist. Diese setzt sich aus Tilgungsleistungen des Darlehensnehmers und Zinszahlungen an die Bank zusammen. Trotz gleichbleibender monatlicher Rate, vermindert sich im Laufe der Zeit der Anteil der Zinszahlungen und es erhöht sich der Anteil der Tilgung. Die eigentliche Darlehensschuld wird mit jeder Zahlung geringer, und somit sinken die darauf anfallenden Zinsen mit. Annuitätendarlehen ist bei der Baufinanzierung die meistverwendete Darlehensform.

Die Grundschuld dient der Sicherung einer Bank, die als dingliches Recht in Abteilung 3 im Grundbuch eingetragen wird. Es ist ein sog. „abstraktes Recht“ und kann nach bereits erfolgter Abzahlung / Tilgung wiederverwendet bzw. erneut belastet werden. Falls die Abzahlung des Kredites nicht erfolgt, kann die Bank in das Grundstück pfänden und im Notfall eine Zwangsversteigerung veranlassen.

Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück belastet wird, um ein Darlehen zu sichern, das ebenfalls in Abteilung 3 im Grundbuch festgehalten wird. Heutzutage ist die Hypothek weitestgehend durch die Grundschuld ersetzt. Der Unterschied zur Grundschuld ist, dass die Hypothek nicht wieder neu für andere Zwecke eingesetzt bzw. neu belastet werden kann. Sie ist Zweckgebunden und ihr eigentlich Zweck erlischt mit der Abzahlung / Tilgung des Darlehens.

Mit der Löschungsbewilligung kann die Löschung der Grundschuld im Grundbuch beim Notar veranlasst werden, wenn das Darlehen vollständig abbezahlt ist. In der Regel bleiben Grundschulen, trotz erfolgter Abzahlung / Tilgung bis zum nächster Verkauf im Grundbuch erhalten und werden erst im Zuge der Eigentumsumschreibung gelöscht.

Der Pfandbrief ist ein von der Bank ausgegebenes fest verzinsliches Wertpapier, das von Kreditinstituten zur Refinanzierung von Hypothekarkrediten ausgegeben wird. Aufgrund der besonderen gesetzlichen Sicherheitsrichtlinien gelten die Pfandbriefe als sehr sicher.

Wenn eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb wieder veräußert wird, ist der Gewinn aus dem Verkauf einkommenssteuerpflichtig. Diesen Zeitraum nennt man Spekulationsfrist. Ausnahme: Immobilien, die vom Eigentümer selbst bewohnt wurden.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB) ist eine Bescheinigung darüber, dass Sondereigentum (Wohnungs- oder Teileigentum) baulich hinreichend von anderen Einheiten und Räumen abgeschlossen / abgetrennt ist und somit wirtschaftlich separat genutzt werden kann. Weiterhin muss zwingend ein eigener, abschließbarer Zugang vorhanden sein. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist mit dem Aufteilungsplan die Grundlage für die Aufteilung einer Immobilie in Wohnungs- und Teileigentum und für die Erstellung eigener Grundbuchblätter für jede einzelne Einheit.

Eine Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) verwaltet die Gemeinschaftsflächen bzw. das Gemeinschaftseigentum von Immobilien mit mindestens zwei Eigentümern und kümmert sich um dessen Belange. Typische Aufgaben der WEG-Verwaltung sind: Durchführung der Versammlung, Wartung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, Buch- und Kontoführung, Erstellung der Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftspläne usw.

Entgegen dem Gemeinschaftseigentum ist das Sondereigentum nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht, welches an einer Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) z.B. Büro, Werkstätten, Lagerräumen, Stellplätze usw. begründet werden kann. Darunter ist das alleinige Eigentum an einer bestimmten Wohnung, Einheit oder einem Stellplatz zu verstehen. Was nicht explizit als Sondereigentum bestimmt wird, ist dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung inklusive den zwingenden Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum. Es verfügt über ein eigenes Grundbuchblatt und kann separat veräußert / vererbt werden.

Das Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienen Räumen und ist ebenfalls zwingend mit den Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum verbunden. Hierzu gehören z.B. Gewerberäume, Stellplätze, Kellerräume oder dauerhaft markierte Bereiche auf einem Grundstück. Es verfügt genau wie das Wohnungseigentum über ein separates Grundbuchblatt.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Flächen, die keinem Sonder- oder Teileigentum unterliegen. Ebenfalls gehören alle zum Erhalt des Gebäudes notwenigen Wände (vor allem Außen- und tragende Wände), Rohre (grundsätzlich Haupt- & Abwasserleitungen bzw. „Steigleitung“ & „Fallleitung“, Dächer und sonstige Gegenstände, zum Gemeinschaftseigentum. Alle anfallenden Kosten werden von der Eigentümergemeinschaft getragen.

Das Sondernutzungsrecht ist das Recht ein Teil des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der anderen Miteigentümer nutzen zu dürfen. Hierzu erfolgt ein gesonderter Vermerk im Grundbuch. Die Verteilung der Kosten wird in der Teilungserklärung festgelegt.

Eine Bestellung eines Verwaltungsbeirates ist gesetzlich nicht verpflichtend. Wenn jedoch ein Verwaltungsbeirat durch die Gemeinschaft gewählt wurde, dient dieser als Bindeglied zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft. Er unterstützt den Verwalter bei seinen Aufgaben und prüft u.a. die Kasse und Gelder, die Abrechnungen und ist unterstützend bei der Einholung von Angeboten tätig.

Die Gemeinschaftsordnung regelt die Rechtsbeziehung der Eigentümer untereinander. Änderungen können in einer Eigentümerversammlung nur mit der Zustimmung aller Eigentümer vorgenommen werden.

Der Wirtschaftsplan ist die Bewirtschaftungsgrundlage der Gemeinschaft. Darin werden alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben festgelegt. Somit dient der Wirtschaftsplan als Haushaltsplan der Gemeinschaft und Berechnungsgrundlage der zukünftigen, monatlichen Hausgelder. Ein Wirtschaftsplan wird immer jährlich im Voraus vom Verwalter erstellt und muss bei der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Nach diesem Beschluss behält er bis zum nächsten beschlossenen Wirtschaftsplan seine Gültigkeit.

Im Wirtschaftsplan und in der Jahresabrechnung werden die Kosten unterschieden, die auf Mieter umlegbar sind und jene, die per Gesetz nicht umlagefähig sind. Zu den nicht umlagefähigen Kosten gehören die Kontoführungsgebühren, die Verwaltervergütung, Reparaturen, sowie die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.

Eine ordentliche Eigentümerversammlung muss einmal im Jahr durch den Verwalter einberufen werden. In der Eigentümerversammlung entscheiden die Eigentümer über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Eigentümerversammlung muss in der Regel mindestens 2 Wochen vorher unter Ankündigung der zu beschließenden Tagesordnungspunkte (TOPs) schriftlich angekündigt werden. Wichtige TOPs sind z.B. Feststellung der Beschlussfähigkeit, Beschluss über die letzte Hausgeldabrechnung und den zukünftigen Wirtschaftsplan, Bestellung / Entlastung des Verwalters & des Beirates, Beschluss über mögliche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen uvm. Eine Eigentümerversammlung findet unter Ausschluss der Öffentlichkeit statt.

Während der Eigentümerversammlung wird ein Versammlungsprotokoll (Niederschrift) gefertigt. In diesem Protokoll werden die Beschlussfähigkeit, alle Tagesordnungspunkte und die Abstimmungsergebnisse festgehalten. Dieses Versammlungsprotokoll wird nach Beendigung der Versammlung in die Beschlussfassung übernommen. Die Beschlussfassung muss im genauen Wortlaut übernommen werden. Alle Protokolle und Sammlungen stehen jedem Eigentümer auf Anfrage zur Verfügung. Der WEG-Verwalter hat die jeweiligen Beschlüsse in angemessener Frist umzusetzen.

Die Teilungserklärung ist eine Erklärung über die Aufteilung des Grundstücks und des Gebäudes. Sie gilt als das wichtigste Regelwerk einer Eigentümergemeinschaft. In der Teilungserklärung werden die Flächen in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt. Ebenfalls können Sondernutzungsrechte an bestimmten Flächen des Gemeinschaftseigentums zugeteilt werden. Auch Rechte und Pflichten der jeweiligen Sondereigentümer, sowie die Abstimmungsprinzipien bei einer Versammlung und der Verteilerschlüssel für die Kosten sind hier festgelegt. Eine Teilungserklärung wird notariell beurkundet.

Das Hausgeld ist eine monatliche Vorauszahlung der jeweiligen Wohnungs- & Teileigentümer für umlagefähige und nicht-umlagefähige Kosten. Ebenfalls beinhaltet das Hausgeld die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Die Berechnungsgrundlage des Hausgeldes ist der Wirtschaftsplan.

Nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres erstellt der WEG-Verwalter mit den tatsächlichen Ausgaben und Einnahmen eine Hausgeldabrechnung (oder auch Jahresabrechnung). Die Abrechnung erfolgt unter Angabe des in der Teilungserklärung erwähnten oder in einer Versammlung beschlossenen Verteilerschlüssels. Der Verwalter erstellt jeweils eine Gesamtabrechnung für die Immobilie und die Einzelabrechnungen für die jeweiligen Sondereigentümer.

Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage wird in der Regel monatlich in Form des Hausgeldes von allen Eigentümern bezahlt und durch den Verwalter verwaltet und einem separaten „Rücklagenkonto“ zugeführt. Sie dient als Rücklage für anfallende Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Falls die Instandhaltungsrücklage den Reparaturbedarf nicht decken kann, muss eine Sonderumlage von allen Eigentümern eingefordert werden.

Die Miteigentumsanteile sind Anteile der jeweiligen Wohnungseigentümer am Gemeinschaftseigentum (kurz MEA). Sie dienen zudem als Verteilerschlüssel für viele Abrechnungsposition in der Hausgeldabrechnung.

Die Gemeinschaft bildet mit einem Teil der monatlichen Hausgeldzahlungen eine Instandhaltungsrücklage. Ist diese Instandhaltungsrücklage nicht für die Instandhaltung oder bauliche Maßnahmen ausreichend gedeckt, wird idR eine Sonderumlage beschlossen.

In der Teilungserklärung werden die Stimmrechte bzw. die Abstimmungsprinzipien bei einer Eigentümerversammlung nach folgenden Prinzipien festgelegt:

Das Kopfprinzip ist das gesetzliche Stimmprinzip und greift auch insbesondere dann, wenn in der Teilungserklärung Nichts geregelt ist. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme unabhängig von der Anzahl der Wohnungen, die er im Objekt besitzt und unabhängig der Anzahl der Eigentümer einer Wohnung (Ehepaare o. Erbengemeinschaft haben gemeinschaftlich eine Stimme).

Jeder Wohnungseigentümer hat so viele Stimmen, wie er Wohnungen / Einheiten in diesem Objekt besitzt.

Beim Wertprinzip richtet sich die Stimmkraft der jeweiligen Eigentümer nach der Anzahl bzw. dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (MEA), wobei aber auch andere Kriterien und Gewichtungen möglich sind.